Une condamnation d’un bailleur devant le Tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2022 a permis de souligner combien il est important de respecter le plafonnement des loyers si l’on veut éviter toute sanction financière lourde. En relouant son bien de près de 70 m2 dans le VIe arrondissement de Paris avec un loyer augmenté de plus de 30 % par rapport à celui du bail précédent qui s’était terminé le 3 septembre 2020, le bailleur ne soupçonnait pas les conséquences de son acte. Pour rappel, les loyers parisiens sont plafonnés en raison de la tension du marché et de ce fait, le loyer appliqué lors du contrat de bail précédent doit être maintenu sauf exceptions très strictes qui, dans ce cas précis, ne s’appliquaient pas. Ainsi, la nouvelle locataire, jugeant le loyer trop élevé et notamment après la dégradation de ses relations avec le bailleur (elle lui avait demandé en vain de changer trois fenêtres en mauvais état), l’a assigné en justice le 20 décembre 2021 et à la suite du verdict récent, la note du bailleur s’avère salée. Notre agence de diagnostics immobiliers, au service notamment des bailleurs de Paris et d’Ile-de-France, vous rapporte les faits.
Augmentation du loyer entre deux baux à Paris : une décision qui a coûté très cher au bailleur
Dans les zones urbaines de plus de 50 000 habitants et à moins de prouver qu’on n’a pas revalorisé le loyer durant les 12 mois qui précèdent le nouveau bail (dans la limite de l’IRL, soit l’indice de référence des loyers) ou qu’on a réalisé des travaux d’amélioration datant de moins de six mois, le montant du nouveau loyer ne peut pas excéder celui de l’ancien bail. Telles sont les dispositions du décret du 27 juillet 2017, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Or, le propriétaire d’un trois pièces parisien n’a pas suivi la réglementation en vigueur en relouant son logement en octobre 2020. Résultat : il a été assigné en justice par sa locataire à laquelle le Tribunal judiciaire de Paris a donné gain de cause le 8 juin 2022. Conformément à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la locataire pouvait contester le loyer dans les trois ans qui suivaient la signature du bail, et ce, en l’absence d’un complément de loyer dans le contrat de location.
Le bailleur a donc été condamné le 8 juin 2022 à verser 9 700 euros à la locataire au titre du surplus de loyer versé du 10 octobre 2020 au 31 décembre 2021, 800 euros de plus car le montant annoncé était erroné, 3870 euros de plus pour la période allant du 1er janvier 2022 jusqu’au procès, 2 650 euros de charges provisionnelles dont le montant n’a pas été justifié, 340 euros de frais de diagnostic et 1 000 euros d’avocat, soit près de 18 400 euros.
Loyer sous-estimé et charges mensuelles : qu’aurait dû faire le bailleur pour alléger sa peine ?
Dans cette affaire, le bailleur a invoqué que le loyer payé dans le précédent bail était sous-évalué de plus de 48 %, sur la base du loyer moyen indiqué dans le quartier par le site d’annonces immobilières en ligne Se Loger. Mais encore fallait-il qu’il justifie cette sous-évaluation par une démonstration en bonne et due forme comme l’a fait remarquer le Tribunal judiciaire de Paris. Or, pour sa défense, il n’a mis à la disposition du tribunal aucune étude comparative reposant sur des exemples précis de logements comparables qui témoigneraient de cette sous-évaluation. Quant aux charges mensuelles de 175 euros que la locataire devait verser en plus du loyer, le bailleur aurait dû justifier qu’elles couvraient les frais réels de la copropriété, une démarche qu’il s’est abstenu de faire.
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