Lors de la vente de votre bien immobilier situé au sein d’une copropriété, une erreur dans le certificat de mesurage loi Carrez peut vous exposer à des poursuites, même si l’écart de surface constaté est minime. Un arrêt rendu le 5 mars 2026 par la Cour de cassation remet les pendules à l’heure concernant cette mesure de surface obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété.
Mesurage loi Carrez : l’erreur de « moins de 5 % sans risque » n’est plus d’actualité
Lorsque vous confiez le mesurage loi Carrez de votre appartement à un professionnel avant sa vente, vous vous attendez à un certificat fiable et opposable. Mais que se passe-t-il si ce certificat comporte une erreur, même minime ? Théoriquement, en deçà de 5 % d’écart, personne ne peut être inquiété. La loi Carrez prévoit en effet qu’une surestimation de plus d’un vingtième de la surface réelle ouvre droit à une réduction de prix au profit de l’acquéreur. Cette tolérance a été progressivement interprétée comme une sorte de mécanisme légal qui protège l’auteur du diagnostic et le vendeur.
Toutefois, la Cour de cassation, dans son arrêt du 5 mars 2026, vient bousculer cette croyance en clarifiant définitivement la situation concernant l’écart entre la superficie privative réelle du lot et celle indiquée sur les documents de la vente. Dans l’affaire en question, le diagnostiqueur immobilier avait certifié une surface de 60,07 m2 pour un appartement dont la surface réelle, qui devait intégrer aussi une chambre de service et des toilettes extérieures au palier principal que le diagnostiqueur avait omises, avoisinait 59 m2, soit moins d’un mètre carré d’écart. La cour d’appel avait jugé cette différence insuffisante pour constituer une faute. Or, la Cour de cassation a estimé au contraire que l’oubli des locaux précités dans le périmètre de mesure constituait bien une erreur de méthode imputable au diagnostiqueur, et ce, que la superficie privative déclarée soit proche ou non de la réalité.
Une erreur dans le mesurage loi Carrez engage aussi la responsabilité du vendeur
En tant que vendeur de lot, votre responsabilité est directement liée à la qualité du certificat de mesurage loi Carrez que vous remettez à l’acheteur lors de la signature. Si ce certificat comporte une inexactitude, même légère, vous pouvez être poursuivi par l’acquéreur, et vous-même devrez alors vous retourner contre le diagnostiqueur. C’est précisément ainsi que cela s’est produit pour cette affaire récente. Les vendeurs, mis en cause par les acquéreurs, avaient à leur tour engagé une action contre le cabinet de diagnostics immobiliers.
Cette affaire incite à être vigilant dans le choix du diagnostiqueur immobilier certifié qui réalise le mesurage loi Carrez. Il doit être précautionneux dans l’identification des espaces à mesurer et transparent dans la rédaction de son certificat. Ce sont des conditions essentielles pour vendre en toute tranquillité et se protéger du point de vue juridique et financier. Un professionnel sérieux, tel que notre agence de diagnostics immobiliers située à Paris, mentionne systématiquement les lots inclus dans le calcul ainsi que ceux qui en sont exclus et pour quelles raisons. Cette rigueur et ce professionnalisme sont votre meilleure protection face à d’éventuels recours concernant la superficie privative loi Carrez après la vente de votre bien de copropriété.
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